不動産にかかる税金

多くの人にとって、不動産の購入は一生の間で一番高い買い物でしょう。
不動産にはさまざまな税金がかかります。
ここでは、「その不動産をどうしたか」に注目して、不動産にかかる税金をみてみましょう。

1 不動産を購入したときの税金

不動産を購入したときは、さまざまな種類の税金がかかります。
購入の際は、不動産の金額だけでなく、これらの税金のことも考慮に入れて購入資金を用意しましょう。

(1) 登録免許税

登録免許税法に基づき,不動産の登記時に課せられる国税です。
不動産購入時と相続登記時で税額が異なり、不動産を購入したときは「所有権移転登記」が必要となります。

*土地
固定資産評価額 × 20/1000※
平成29年3月31日までは15/1000

*新築住宅
固定資産評価額 × 1.5/1000※
※住宅用家屋の軽減税率を適用

【参考】
(相続登記時の税額)
(贈与・遺贈の登記時の税額) 固定資産評価額 × 4/1000
固定資産評価額 × 20/1000

(2) 不動産取得税

固定資産税と同様、都道府県が課税する地方税です。
固定資産税が市町村によって毎年課税されるのと異なり、不動産取得税はその名前どおり、
不動産を取得した時のみ課税されます。
登録免許税と同様、固定資産評価額に税率をかけて税額を算出します。

固定資産評価額 × 税率 = 不動産取得税額

(税率)
土地、または建物のうち住宅・・・3%
建物のうち住宅でないもの・・・4%

ただし、不動産取得税には以下のような税額軽減があります。
・宅地を取得した場合
宅地の固定資産評価額 × 1/2 × 3% = 不動産取得税額
※ 1/2の軽減の適用は平成30年3月31日までの取得した不動産に限ります。

・新築住宅の軽減を適用した場合
(固定資産評価額 - 1,200万円) × 3% = 不動産取得税額
1,200万円の控除額は、長期耐用住宅については1,300万円、既存住宅については420万円~1,200万円の控除がある
場合があります。

ほかにも、不動産取得税に関しては税額軽減がありますが、税額軽減の特例の適用を受けるためには
申告が必要になるので注意してください。

(3) 消費税

税率8%のうち、6.3%が国税、1.7%が都道府県の地方税です。
この合計8%の税率は、不動産のような高額のものを売買する場合、無視することのできない金額となります。
原則として不動産を購入したときは消費税がかかりますが、土地には消費税はかかりません。
住宅と土地を購入した場合、消費税がかかるのは住宅部分だけです。
また、購入にあたり、業者に支払った仲介手数料にも消費税がかかります。

(4) 印紙税

印紙税は、不動産売買に限らず、契約書等の一定の文書に対してかかる税金です。
不動産売買契約書にかかる税額は、その契約書に記載された金額に応じて、以下のように定められています。

(税率) (平成30年3月31日まで)

記載された契約金額
印紙税額
500万円超 1,000万円以下のもの 5,000円
1,000万円超 5,000万円以下のもの 10,000円
5,000万円超 1億円以下のもの 30,000円
1億円超 5億円以下のもの 60,000円
5億円超 10億円以下のもの 160,000円

印紙税は、契約書に収入印紙を購入し、これを契約書に貼って押印する形で納税することになります。
契約書に収入印紙が貼られていなかったり、収入印紙が押印されていない場合などは、罰則として「過怠税」を
徴収されることもあるので注意してください。

不動産をもっているときの税金

不動産はもっているだけでも税金がかかります。
住宅を購入してマイホームに住めば家賃はかからなくなりますが、以下の税金は必然的に発生することになります。
不動産の購入を考えられているときは、このことを覚えておきましょう。

(1) 固定資産税

保有している土地・家屋・有形固定資産に対して、原則として各市町村が課する税金です。
税率は各市町村が設定することが可能で、標準税率は1.4%です。
不動産取得税と同様、住宅用の土地・家屋に関しては税額軽減の特例があります。
特に、その土地が住宅用として使用されている分は評価額の1/3、また、小規模住宅用地として使用されている場合には、200㎡以下の部分に関して評価額の1/6で評価できる特例があります。

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(2) 都市計画税

固定資産税と同様、市町村が課する税金ですが、固定資産税がすべての土地・家屋・有形固定資産にかかるのに対し、都市計画税は都市計画区域内の土地及び家屋のみにかかります。 課税標準(税率をかける前の評価額)は固定資産税と同じですが、税率は固定資産税の1.4%に対し、0.3%です。

不動産をもっているときの税金

不動産を賃貸しているときの税金

不動産はもっているだけでも税金がかかります。
住宅を購入してマイホームに住めば家賃はかからなくなりますが、以下の税金は必然的に発生することになります。
不動産の購入を考えられているときは、このことを覚えておきましょう。

(1) 所得税および住民税、事業税

貸家や賃貸アパート・マンションを所有して賃貸料収入がある場合、この収入を「不動産所得」といい、国税である所得税と、地方税である住民税がかかります。
また、賃貸している部屋数が一定規模以上のときは事業税も課税されます。
不動産所得は年間の賃貸料収入の金額から必要経費を差し引いた金額になります。

(2) 消費税

不動産の賃貸には消費税がかかりますが、土地だけの貸付や住宅の貸付には消費税は かかりません。
ただし、土地だけの貸付や住宅の貸付であっても、貸付期間が1ヶ月未満の場合には消費税がかかります。

不動産を売ったときの税金

不動産を売却して利益があった場合に、この利益の額に対して税金がかかります。
この利益の金額を「譲渡所得」といい、不動産所得と同様、国税である所得税と、地方税である住民税がかかります。
売却した収入金額の全額に税金がかかるのではないので注意してください。

譲渡所得は、その不動産を所有していた期間によって計算方法が変わります。
5年を超えて所有していた不動産を売却すると「長期譲渡」となり、5年以下所有して売却した場合の「短期譲渡」に比べて、大きく税金が低くなります。
※ ただし、5年を超えての基準は譲渡した時の1月1日において5年を超えているかどうかという判断です。ご留意ください。

(1) 長期譲渡の場合の計算

土地建物を2億円で譲渡した場合で考えてみましょう。
譲渡金額 2億円
取得費 1億4千万円
譲渡費用 1千万円
譲渡益 5千万円
このとき、譲渡所得税額は、(譲渡益)× 税率で算出します。税率は、所得税が15%、住民税が5%です。
取得費は「購入した金額」ではありません。注意が必要です。(H49年までは復興税2.1%がかかります)

(税額)
(所得税額)50,000,000円×15%=7,500,000円
(住民税額)50,000,000円×5% =2,500,000円
合計 10,000,000円
ただし、譲渡したのが居住の用に供していた土地建物である場合には、譲渡益から3,000万円を控除することができます。
したがって、今回の場合で考えると、
(所得税額)(50,000,000円 - 30,000,000円)×15%= 3,000,000円
(住民税額)(50,000,000円 - 30,000,000円)×5% = 1,000,000円
合計 4,000,000円
と大幅に税額を軽減できます。

さらに、居住の用に供していた土地建物の所有期間が10年を超えるものについては、3000万円の特別控除の後の所得に対し、10%(6000万円を超える部分は15%)の税率を適用することもできます。
※ただし、10年を超えての基準は譲渡した時の1月1日において10年を超えているかどうかという判断です。
ご留意ください。
(所得税額)(50,000,000円 - 30,000,000円)×10%=2,000,000円
(住民税額)(50,000,000円 - 30,000,000円)×4% = 800,000円
合計 2,800,000円
居住用財産に関しては、大幅な税額軽減が認められていることがおわかりでしょう

(2) 短期譲渡の場合の計算

長期譲渡所得と同様、譲渡益が5千万円の場合で考えてみましょう。
(所得税額)50,000,000円×30%=15,000,000円
(住民税額)50,000,000円×9% = 4,500,000円
合計 19,500,000円
長期譲渡の場合は750万円+250万円=1,000万円なので、実に2倍近い負担になります。
しかし、この場合でも、譲渡したのが居住の用に供していた土地建物であるならば、譲渡益から3,000万円を控除することができます。
(所得税額)(50,000,000円-30,000,000円)×30%=6,000,000円
(住民税額)(50,000,000円-30,000,000円)×9% =1,800,000円
合計 7,800,000円
税金の負担が半分以下になりました。
税率こそ変わりませんが、やはり居住用財産は大幅な税額軽減が認められていることがわかります。